Τα σενάρια αξιοποίησης των ακινήτων, βασίζονται εν μέρει στην υπόθεση ότι πολλές από τις ίδιες οικονομικές, κοινωνικές και πολιτικές τάσεις θα συνεχιστούν , και θα ρυθμίσουν τα πρότυπα χρήσης γης με παρόμοιο τρόπο τα επόμενα 30 έως 40 χρόνια. Αυτό μπορεί να συμβαίνει ή και όχι. Ένας παγκόσμιος πόλεμος ή μια παγκόσμια οικονομική κατάθλιψη μπορεί να χτυπήσει τη μελλοντική πορεία της ιστορίας από την γραμμικά προβλεπόμενη διαδρομή. Επιπλέον, οι τεχνολογικές εφευρέσεις μπορεί να επιτρέψουν μετατοπίσεις στη συμπεριφορά (και στα πρότυπα ανάπτυξης), όπως έχουν στο παρελθόν, κάτι που μπορεί να είναι αδύνατο να προβλεφθεί σήμερα.

Ωστόσο, υπάρχουν διάφορες τάσεις που διαμορφώνονται, οι οποίες μπορούν να θεωρηθούν πιθανοί παράγοντες για τις μελλοντικές συνθήκες που θα επηρεάσουν τα πρότυπα χρήσης γης. Ο σχεδιασμός σεναρίων έχει ως στόχο να ωθήσει τους ανθρώπους να σκεφτούν ευρύτερα και να δουν τα γεγονότα με μια νέα προοπτική.

Ένα σημαντικό βήμα στη διαδικασία σχεδιασμού είναι η διερεύνηση και αξιολόγηση εναλλακτικών σεναρίων ανάπτυξης, προκειμένου να εντοπιστούν και να αξιολογηθούν επιλογές για αλλαγή στο εγγύς μέλλον.

Η μελέτη των εναλλακτικών σεναρίων βασίζεται σε βασικές παραδοχές που προκύπτουν από την ανάλυση υφιστάμενων συνθηκών και την ευρεία επισκόπηση της αγοράς.

Η διαχείριση οικιστικών ή επαγγελματικών ακινήτων τόσο σε μεμονωμένη βάση όσο και σε επίπεδο χαρτοφυλακίου (θεσμικού ή μη),σε συνδυασμό με την επιβεβλημένη αναλυτική και δυναμική εκτίμηση του ρίσκου κάθε σχετικής επενδυτικής απόφασης, αποτελούν τις σημαντικότερες προκλήσεις της ελληνικής αγοράς ακινήτων.

Η αντιμετώπιση αυτών των προκλήσεων επιβάλλει, λόγω της ιδιαίτερης συγκυρίας που διανύουμε και των αβεβαιοτήτων που την χαρακτηρίζουν, την υιοθέτηση εξελιγμένων μοντέλων διαχείρισης σε μελλοντικές επενδυτικές αποφάσεις επί των ακινήτων. Τα μοντέλα αυτά περιλαμβάνουν στρατηγικούς στόχους, καθορισμό των τρόπων διαχείρισης, οικονομικές προβλέψεις και εκτιμήσεις εισροών – εκροών, διαμόρφωση ενός μηχανισμού ελέγχου, καθώς και ένα επιχειρησιακό σχέδιο, με τις απαραίτητες ενέργειες, χρόνο επίτευξης του στόχου και τους πόρους που θα χρησιμοποιηθούν.

Τα μοντέλα αυτά καλύπτουν ένα ευρύ φάσμα κρίσιμων αποφάσεων, εξελίσσοντας τον τρόπο με τον οποίο αποτιμάται κάθε εναλλακτικό σενάριο εκτίμησης, ανάπτυξης, αξιοποίησης και διαχείρισης ενός ακινήτου, το εισόδημα του οποίου καλείται να εξασφαλίσει μια ικανή απόδοση και γενικότερα μια ικανοποιητική εύλογη αξία σήμερα και στο άμεσο μέλλον.

Για τον λόγο αυτό, για μας στην Atticabank properties, απαραίτητη είναι η δημιουργία μιας σύγχρονης χαρτογραφικής εφαρμογής, όπου θα καταχωρούνται και θα αποτυπώνονται χωρικά σε ένα Σύστημα Γεωγραφικών Πληροφοριών (GIS) όλα τα ακίνητα που ανήκουν στους πελάτες μας, εμπλουτισμένα με πληροφορίες που θα αφορούν το ιδιοκτησιακό τους καθεστώς, τη χρήση τους, την αξία τους κ.α. Σκοπός του είναι η ορθολογική και αποδοτική χρήση και αξιοποίηση της περιουσίας των πελατών, κυρίως όμως η διασφάλιση της περιουσίας τους.

Μερικά από τα απαραίτητα στοιχεία που θα συνθέτουν τα μοντέλα αυτά είναι:

Κωδικός ακινήτου π.χ. Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου

(ΚΑΕΚ)

Διεύθυνση

Γεωγραφικές συντεταγμένες

Όροι δόμησης

Αντικειμενική αξία / Φορολογικοί συντελεστές

Ιδιοκτησιακό καθεστώς

Περιγραφή της περιοχής

Μέγεθος και λοιπά χαρτογραφικά στοιχεία

Εδαφολογικά στοιχεία

Περιβαλλοντικά στοιχεία

Οδικό δίκτυο, δίκτυα κοινής ωφέλειας

Υφιστάμενα κτίρια

Εμβαδά οικοδομημένων χώρων, κατηγοριοποίηση χρήσεων περιβάλλοντος χώρου

Οικονομική αξιολόγηση, έσοδα και κόστη

Αξία γης

Αξία κτιρίων ανά κατηγορία χρήσης

Ετήσιο κόστος συντήρησης

Ετήσια έσοδα από ενοίκια, παραχωρήσεις, κλπ.

Λοιπές πρόσθετες πληροφορίες

Οι ενέργειες οι οποίες θα μετατρέψουν το σχέδιο διαχείρισης σε μια ολοκληρωμένη και βιώσιμη διαδικασία στην απογραφή της ακίνητης περιουσίας, την πλήρη καταγραφή των υφιστάμενων περιουσιακών στοιχείων, την ύπαρξη εναλλακτικών τρόπων αξιοποίησης των ακινήτων και τη λογιστική παρουσίαση του χαρτοφυλακίου.

Η διαδικασία σχεδιασμού είναι αβέβαιη και χειρίζεται ένα τεράστιο όγκο πληροφοριών. Πρέπει πάντα να χρησιμοποιούμε τη λογική μας για να προβλέψουμε την εξέλιξη, αλλά πάντα θα υπάρχει ένας μεγάλος βαθμός υποκειμενισμού που θα προσπαθεί να ερμηνεύσει τα διαθέσιμα δεδομένα και να προβλέψει πιθανούς δρόμους εξέλιξης τους.

Επιπροσθέτως, πραγματοποιείται και ο υπολογισμός του κύκλου ζωής των ακινήτων ο οποίος περιγράφει τα ακίνητα ως οικονομικά αγαθά, όπως επίσης περιγράφει και τις διαδικασίες συντήρησης, απόκτησης και διάθεσης των περιουσιακών στοιχείων. Ένα σχέδιο διαχείρισης περιλαμβάνει επίσης χρηματοοικονομικές προσεγγίσεις σχετικά με τα κόστη λειτουργίας, τα εργαλεία χρηματοδότησης, τις προβλέψεις για τη μελλοντική αξία των ακινήτων, μηχανισμούς παρακολούθησης και ελέγχου για την αξιολόγηση των μεθόδων που ενεργήθηκαν στο σχέδιο διαχείρισης.

Ο έλεγχος κόστους-οφέλους , η εκτίμηση της προστιθέμενης αξίας του έργου, συμπεριλαμβανομένου του κοινωνικού οφέλους πρέπει να αξιολογηθούν σε κάθε περίπτωση ξεχωριστά και στο τέλος καθορίζεται η ιδανικότερη στρατηγική για κάθε ακίνητο. Η βέλτιστη χρήση πρέπει να είναι πιθανή, λογική και εφικτή. Αυτό σημαίνει πως πρέπει να υπάρχει ικανοποιητική ζήτηση και οι προβλεπόμενες νέες βελτιώσεις να έχουν λογικό κόστος κατασκευής και να είναι σχετικά εύκολο να επιτευχθούν.

Πόσα εναλλακτικά σενάρια να προτείνουμε; Τόσα ώστε να καλύπτονται διαφορετικοί δρόμοι για να φτάσουμε στο στόχο μας.

Και όλα αυτά προϋποθέτουν υψηλή ποιότητα εργασίας των εκτιμητών.

Οι τελικοί αποδέκτες των χαρτοφυλακίων πρέπει να γνωρίζουν τι πληρώνουν οι συνιστώμενοι διαχειριστές στους εκτιμητές και πώς παραγγέλνουν εκτιμήσεις. Δεν αναφέρομαι για το τι πληρώνουν, αλλά τι παίρνουν πραγματικά οι εκτιμητές. Εάν ανησυχούν για την ποιότητα της αξιολόγησης καθώς και για τους λογικούς χρόνους ολοκλήρωσης των εργασιών, πρέπει να επιλέγουν διαχειριστές που χτίζουν μια σχέση με εκτιμητές και τους πληρώνουν καλά. Υπάρχουν πολλές εγχώριες και ορισμένες πολυεθνικές εταιρείες με εσωτερικά τμήματα αξιολόγησης που επιλέγουν μια ομάδα τοπικών εκτιμητών και τους πληρώνουν μια ικανοποιητική αμοιβή. Τείνω να μου αρέσει αυτό το σύστημα περισσότερο. Θυμηθείτε, αυτό που συμβαίνει σε μια ομάδα στην «βιομηχανία» ακινήτων μπορεί να καταλήξει να επηρεάσει όλους τους άλλους. Άραγε πώς φαίνεται να είναι σκόπιμη η εύρεση εξαιρετικών πελατών-εκτιμητών τα επόμενα 2-3 χρόνια;

The future is already here; it’s just not evenly distributed. – William Gibson

Το μέλλον είναι ήδη εδώ. Απλώς δεν είναι ομοιόμορφα κατανεμημένο. Γουίλιαμ Γκίμπσον

Αλέξανδρος Η. Βασιλείου